On imagine la location saisonnière réservée aux investisseurs qui multiplient les biens sur les plateformes. Un retraité qui part trois semaines chez sa fille en Corrèze et loue sa propre maison pendant son absence relève pourtant exactement du même régime fiscal, sans statut d’entreprise ni changement de situation administrative. « Ma pension tombe à 1 850 euros brut, j’avais cotisé pour mieux » : ce constat, partagé par une bonne partie des nouveaux retraités, pousse à chercher un complément qui ne dépende ni d’un placement risqué ni d’un rachat de trimestres coûteux. Louer sa résidence principale pendant ses vacances relève du régime micro-BIC (le régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux, avec abattement forfaitaire), dans la limite nationale de 120 jours par an fixée par la loi ELAN de 2018 ; l’abattement fiscal applicable est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé ou 50 % pour un meublé classé, selon les seuils resserrés par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Ce que dit la loi quand la résidence principale devient un meublé de tourisme
Le principe est simple sur le papier. Un propriétaire occupant peut proposer sa résidence principale à la location de courte durée pendant ses absences, sans basculer dans le statut de loueur professionnel réservé à l’activité habituelle et prépondérante. La loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) plafonne cette pratique à 120 jours par an. La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) est venue ajouter une possibilité locale : une commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond à 90 jours sur son territoire. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros. Trois semaines de vacances d’été, même répétées deux fois dans l’année, restent très loin de ce seuil.
Les seuils qui ont changé avec la loi Le Meur
Présentée comme un renforcement des outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, la loi Le Meur resserre surtout, dans les faits, le régime fiscal du micro-BIC applicable aux particuliers.
« Loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », dite loi Le Meur (economie.gouv.fr, mise à jour du 4 mars 2026).
| Critère | Avant la réforme | Depuis 2025-2026 |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC, meublé classé | 188 700 € | 77 700 €, relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 |
| Abattement, meublé classé | 71 % | 50 % |
| Plafond micro-BIC, meublé non classé | 77 700 € | 15 000 € |
| Abattement, meublé non classé | 50 % | 30 % |
En pratique, la quasi-totalité des retraités qui louent leur résidence principale quelques semaines par an se situe très en dessous du plafond de 15 000 euros, même sans jamais faire classer leur logement.
Combien ça rapporte réellement à une pension de 1 705 euros
Trois semaines louées l’été à 700 euros la semaine rapportent 2 100 euros bruts ; il en reste environ 1 685 euros nets en meublé non classé, ou 1 803 euros nets en meublé classé, une fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux déduits, soit près d’un mois complet de pension retrouvé en trois semaines de logement inoccupé.
La pension brute moyenne s’établissait à 1 705 euros par mois en 2024 pour les 16,4 millions de retraités résidant en France, selon le panorama publié par la DREES en octobre 2024. Un complément de quelques centaines d’euros pèse donc directement sur le budget, contrairement à ce qu’il représenterait pour un actif à revenu élevé.
Le détail du calcul, pour un meublé non classé : l’abattement de 30 % ramène la base imposable à 1 470 euros. À un taux marginal d’imposition de 11 %, l’impôt sur le revenu s’élève à environ 162 euros ; les prélèvements sociaux de 17,2 % ajoutent 253 euros, d’où les 1 685 euros nets sur les 2 100 euros perçus.
Pour un logement classé, l’abattement grimpe à 50 %, ce qui ramène la base imposable à 1 050 euros sur les mêmes 2 100 euros de loyers ; l’impôt tombe alors autour de 116 euros et les prélèvements sociaux à 181 euros, pour un net proche de 1 803 euros. La différence entre les deux régimes, 118 euros sur cet exemple, tient uniquement au classement du logement auprès d’un organisme accrédité, une démarche gratuite dans la majorité des départements et valable cinq ans. Sur une location répétée chaque été pendant la durée de vie du classement, l’écart cumulé dépasse largement le temps passé à remplir le dossier. Le raisonnement inverse aussi : un couple de retraités qui loue deux logements distincts, la résidence principale l’été et une résidence secondaire l’hiver, doit additionner les deux activités pour vérifier qu’il reste sous le plafond micro-BIC applicable.
La fiscalité concrète : micro-BIC, prélèvements sociaux et revenu fiscal de référence
Le montant net dépend directement de la tranche d’IRPP de chaque foyer, une variable qu’aucun pourcentage universel affiché sur un simulateur en ligne ne remplace. Les revenus tirés de la location meublée occasionnelle s’ajoutent au revenu global et se déclarent via le formulaire 2042 C-PRO, en régime micro-BIC si les recettes restent sous les seuils de la loi Le Meur. Les prélèvements sociaux, fixés à 17,2 % depuis 2018, se répartissent entre la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 % et un prélèvement de solidarité de 7,5 % ; une partie de la CSG payée, 6,8 % sur les 9,2 %, redevient déductible du revenu imposable l’année suivante. Ce complément de revenu remonte aussi mécaniquement le revenu fiscal de référence, un point qui compte pour un retraité proche du seuil d’exonération de taxe d’habitation résiduelle ou de certaines aides locales. Le sujet mérite d’être posé à son centre des impôts ou à un conseiller fiscal avant de fixer un tarif de location, la situation variant selon les autres revenus du foyer.
L’enregistrement en mairie, l’angle mort que les plateformes ne rappellent pas
Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit également en informer son syndic. L’enregistrement délivre un numéro à mentionner obligatoirement dans l’annonce, quelle que soit la plateforme utilisée. L’assurance habitation classique ne couvre pas toujours ce type de location ; un avenant reste souvent nécessaire. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) entre lui aussi dans l’équation : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ou G ne peut plus être mis en location touristique dans les zones tendues, et un DPE de niveau E minimum s’imposera à l’ensemble du parc d’ici 2034, de quoi anticiper avant de se lancer si le logement n’a pas été rénové depuis longtemps. Le dispositif profite d’abord aux communes à forte demande touristique. Dans un village sans attrait particulier, deux semaines de disponibilité en plein hiver ne trouveront pas preneur au tarif pratiqué à La Baule en août.
Le régime réel, une option à ne pas écarter trop vite
Le micro-BIC séduit par sa simplicité déclarative. Il devient pourtant moins avantageux quand des travaux ou des charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % ou 50 %. Le régime réel, sur option, permet de déduire les dépenses effectives : la taxe foncière au prorata et l’assurance. Les frais d’entretien courant et l’amortissement du mobilier viennent s’y ajouter. Un retraité qui vient de refaire sa toiture ou sa chaudière peut y trouver un intérêt supérieur au micro-BIC dès la première année de location.
Reste une question que la loi Le Meur n’a pas encore tranchée pour les communes rurales : celle du seuil d’abaissement à 90 jours, laissé à la seule initiative des conseils municipaux qui n’ont, pour l’instant, presque jamais utilisé cette faculté.
