Beaucoup de retraités s’arrêtent à ce chiffre : 100 000 euros. C’est l’abattement que tout le monde connaît, celui qu’on lit dans tous les guides sur la donation aux enfants. Sauf que depuis le 15 février 2025, ce montant correspond au minimum légal, pas au maximum. Un retraité de moins de 80 ans peut aujourd’hui transmettre jusqu’à 231 865 euros à chacun de ses enfants sans payer un centime de droits de donation, à condition de combiner trois dispositifs distincts du Code général des impôts. La plupart des articles en ligne ne montrent qu’un seul de ces dispositifs. Ce guide les détaille tous, avec les conditions précises et les montants exacts, date butoir du 31 décembre 2026 comprise.
En résumé : l’abattement de droit commun (art. 779 CGI) permet de donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Le don Sarkozy (art. 790 G CGI) ajoute 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans. Et la nouvelle exonération temporaire (art. 790 A bis CGI) ouvre 100 000 € supplémentaires jusqu’au 31 décembre 2026 pour l’achat d’un logement neuf. Total cumulable : 231 865 €.
La règle des 100 000 € : ce que dit vraiment le Code général des impôts
L’article 779 du CGI fixe un abattement de 100 000 euros sur les donations en ligne directe, c’est-à-dire d’un parent vers chacun de ses enfants. Ce montant se renouvelle tous les 15 ans. Un parent qui a déjà donné 100 000 euros en 2010 peut donc redonner 100 000 euros à partir de 2025, en franchise totale de droits.
Ce mécanisme s’applique à toute forme de donation : somme d’argent, bien immobilier, valeurs mobilières. Pour un don manuel de sommes d’argent, l’acte notarié n’est pas légalement obligatoire. Il reste fortement conseillé pour fixer la date de départ du délai de 15 ans et éviter tout litige lors de la succession.
La déclaration reste obligatoire dans les trente jours suivant le don, via le formulaire Cerfa 2735 déposé au service de publicité foncière compétent. Un don non déclaré reste taxable à tout moment, sans prescription.
Deux parents peuvent chacun donner 100 000 euros au même enfant. Pour un enfant qui achète sa résidence principale, c’est déjà 200 000 euros transmis sans droits de donation. Ce plafond de droit commun est le socle sur lequel s’empilent les deux dispositifs suivants.
Le délai de 15 ans se calcule donation par donation, pas de façon globale entre parents et enfants. Si un parent a donné 50 000 euros en 2015 et 80 000 euros en 2018, seul le don de 2018 repart pour un cycle de 15 ans à partir de 2018. Les 50 000 euros de 2015 redeviennent disponibles en 2030. Le calcul peut donc se faire par tranches successives si les dons ont été échelonnés. L’administration fiscale reconstitue les sommes données sur les quinze années glissantes au moment de chaque nouveau don. En cas de décès avant la fin du délai, la succession rouvre le calcul.
Les trois abattements cumulables : jusqu’à 231 865 € avant 80 ans
La combinaison légale de trois articles du CGI produit un résultat que peu de guides fiscaux présentent clairement :
- Art. 779 CGI, abattement de droit commun : 100 000 €. Par parent, par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Applicable à toute donation, sans condition d’usage des fonds ni d’âge du donateur. C’est le plancher du système.
- Art. 790 G CGI, don familial exonéré (dit « don Sarkozy ») : 31 865 €. Cumulable avec l’abattement de l’art. 779. Conditions : le donateur doit avoir moins de 80 ans le jour du don ; le donataire doit être majeur. Le don doit porter sur une somme d’argent. Délai de renouvellement : 15 ans également. Un retraité de 72 ans qui donne à son fils de 40 ans coche toutes les cases.
- Art. 790 A bis CGI, exonération temporaire 2025-2026 : 100 000 €. Créé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Cumulable avec les deux premiers. Conditions spécifiques détaillées dans la section suivante. Ce troisième dispositif ferme le 31 décembre 2026.
Le cumul arithmétique des trois montants donne 231 865 euros par donateur par enfant. Pour deux parents, cela représente potentiellement 463 730 euros transmis à un même enfant sans impôt, sous réserve que chaque parent remplisse individuellement les conditions des trois dispositifs.
Le délai de 15 ans court séparément pour chaque dispositif. Un parent qui a utilisé l’art. 779 en 2020 ne peut pas le renouveler avant 2035 ; les art. 790 G et 790 A bis restent disponibles si leurs propres délais sont respectés.
La fenêtre de l’exonération temporaire 2025-2026 (art. 790 A bis)
100 000 euros supplémentaires, sans droits, cumulables avec les deux premiers abattements. C’est ce que la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a ouvert pour une période limitée. Les Notaires de Gironde précisent dans leur note de juin 2025 les bornes exactes du dispositif :
Du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, un nouveau don familial est exonéré (article 790 A bis du CGI) à hauteur de 100 000 euros par donateur avec un plafond global de 300 000 euros par donataire.
Ce plafond de 300 000 euros par donataire signifie qu’un enfant ne peut pas recevoir plus de 300 000 euros au titre de l’art. 790 A bis, même si trois grands-parents veulent chacun lui donner 100 000 euros. La limite est côté bénéficiaire, pas côté donateur.
Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant le versement pour :
- l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) destiné à devenir la résidence principale du donataire ;
- ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov sur la résidence principale.
La condition de conservation est plus contraignante qu’elle n’y paraît : le donataire doit occuper le bien comme résidence principale ou le louer à titre de résidence principale à un locataire pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement. En cas de revente ou d’affectation différente avant ce délai, l’exonération est remise en cause et les droits deviennent exigibles. Un enfant qui reçoit une mutation professionnelle à l’étranger deux ans après l’achat et qui doit revendre perdra le bénéfice de l’exonération pour la fraction affectée à cet achat. C’est le cas limite que la plupart des guides ne mentionnent pas.
La déclaration suit le régime général : formulaire Cerfa 2735, dépôt auprès du service de publicité foncière dans le mois suivant le don. Les pièces justificatives de l’affectation (promesse de vente, acte d’acquisition, devis ou factures de travaux) doivent être conservées en cas de contrôle.
À 80 ans, le calcul change : pourquoi l’âge compte autant que le montant
80 ans. C’est le seuil de l’article 790 G CGI. Au-delà, le don Sarkozy disparaît : le cumul passe de 231 865 euros à 200 000 euros par donateur.
Un donateur de 79 ans a encore quelques mois. À 80 ans et un jour, c’est terminé pour ce cycle de 15 ans. Pour le démembrement, la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge du donateur : 60 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans (barème art. 669 CGI). Les droits de donation sont calculés sur cette base, donc ils croissent à mesure que le donateur vieillit.
Comment faire le don dans les règles : acte notarié, déclaration, délais
Avant le virement, vérifier que le projet tient la route : logement neuf ou VEFA, livraison dans les six mois, occupation comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Si l’un de ces points vacille, mieux vaut attendre.
L’acte notarié pour un don de somme d’argent est optionnel sur le plan légal. En pratique, beaucoup de notaires le recommandent tout de même : il fixe la date, le montant et l’affectation déclarée des fonds, ce qui facilite la vérification fiscale ultérieure. Certains intègrent une condition résolutoire si l’achat ne se réalise pas dans les délais.
La déclaration se fait via le formulaire Cerfa 2735 (« Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent »), disponible sur impots.gouv.fr. La case art. 790 A bis doit être cochée. Le dépôt se fait auprès du service de publicité foncière du domicile du donataire, dans le mois suivant le don.
Conserver ensuite les justificatifs. Acte d’achat, attestation de résidence principale, bail locatif si location. La DGFiP peut les demander jusqu’à la prescription. Pour les travaux de rénovation énergétique, les factures des entreprises certifiées RGE sont exigées.
Un point technique sur la VEFA : quand l’enfant achète sur plan, la date d’acquisition fiscale est celle de l’acte authentique de vente, pas de la livraison. Le délai de six mois court à partir du don et se clôt à la signature de l’acte, qui peut intervenir bien avant la remise des clés. Un don versé en août pour un acte signé en octobre est dans les règles. Le logement livré deux ans plus tard ne change rien au calcul. À vérifier avec le notaire au cas par cas, car certains programmes prévoient des appels de fonds échelonnés qui compliquent le délai.
Ce que les guides ne disent pas : les pièges à éviter
« Mon notaire dit donation, mon conseiller dit assurance-vie, je sais plus qui croire. » Cette confusion est fréquente et compréhensible : les deux dispositifs ne sont pas substituables pour l’usage décrit ici. L’assurance-vie transmet au décès : elle ne transfère pas de votre vivant des fonds à un enfant qui doit signer un compromis dans trois semaines. La donation transfère immédiatement des liquidités.
Premier piège : confondre le plafond par donateur et le plafond par donataire sur l’art. 790 A bis. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros. Mais l’enfant ne peut recevoir que 300 000 euros au total au titre de ce dispositif, tous donateurs confondus. Si la famille est nombreuse (grands-parents, oncles, tantes voulant tous contribuer), le plafond côté enfant peut être atteint rapidement.
Deuxième piège : le délai de six mois porte sur l’utilisation effective des fonds, pas la signature. Le virement doit être suivi d’une acquisition dans les six mois. Un parent qui donne en septembre 2026 pour un projet immobilier prévu en mars 2027 sort du délai légal.
Un piège moins visible : omettre de déclarer en imaginant que le virement bancaire suffit. Un don non déclaré dans le mois reste imposable sans limitation de durée. La déclaration Cerfa 2735 est le point de départ de tous les délais et de toutes les protections fiscales. Elle doit être déposée même si aucun droit n’est dû.
Le renouvellement quinquennal ne s’applique pas ici : c’est un mécanisme propre à certains contrats d’assurance-vie et plans d’épargne retraite. Les trois dispositifs combinés ont chacun un délai de 15 ans, à l’exception de l’art. 790 A bis qui est temporaire et se referme le 31 décembre 2026, sans renouvellement annoncé à ce jour.
Transmettre avant 80 ans, c’est une date sur le calendrier. La fiscalité peut attendre. L’anniversaire, non.
